인터넷을 통해 사용할 수 양도소득세 자동계산 및 납부방법

양도소득세 자동계산 프로그램을 소개합니다. 국세청 홈택스 사이트에서 신고가 가능합니다. 이 프로그램은 국세청이 만들었고, 인터넷을 통해 바로 사용할 수 있는데요.

 

부동산매매에 의해 부동산 소유권을 이전시 반드시 부동산의 매매사실을 납세지인 관할 세무서장에서 신고해야 합니다. 부동산 매매계약서 사본을 제출해야되며, 만약 중개 수수료와 법무사 수수료를 지급하였을 경우 신고서 작성에 대한 비용 및 지급액에 대한 증빙 또한 함께 제출합니다.  

 

지금 바로 양도소득세 자동계산 프로그램 사용 방법을 살펴보겠습니다.

양도소득세 자동계산

양도소득세를 계산하기 위해 국세청 홈택스 사이트에 방문해 보겠습니다.

① 메뉴 선택

아래 화면은 국세청 홈택스 사이트에 가면, 처음 보이는 모습입니다.

 

세무업무별 서비스 항목에서 모의계산 항목을 선택합니다.

국세청 홈택스

국세청 홈택스 사이트의 첫 화면에서, [세금모의계산] 메뉴를 선택하겠습니다.

세금모의계산

양도소득세 자동계산 메뉴에 있는 [양도소득세 자동계산하기] 버튼을 클릭하겠습니다.

양도소득세 자동계산하기

로그인을 할 필요가 없는 [양도소득세 간편계산(1개 부동산 양도)]을 실행해 보겠습니다. 오른쪽에 노란색 [계산하기] 버튼을 클릭하면 됩니다. ‘간편계산’은 로그인을 할 필요가 없다는 장점이 있지만, 전에 계산했던 내역을 불러올 수 없습니다.

 

지금은 굳이 계산 내역을 저장할 필요가 없으니, 간편계산 기능을 사용하겠습니다.

② 기본사항 입력

기본사항 입력

기본사항은 부동산 등을 양도한 날짜, 취득한 날짜, 양도물건 종류를 말합니다. 오른쪽 설명을 참고해서 등기부등본·계좌 내역 등에 있는 내용을 입력하면 됩니다.

③ 거래금액 입력

거래금액 항목은 처음에 아래와 같은 화면이 나옵니다. ‘양도가액’에 3억원을 입력했습니다.

거래금액 입력

취득가액과 기타필요경비는 세부 항목이 있습니다. 오른쪽에 있는 [조회] 버튼을 누르면, 아래와 같이 세부 항목이 나타납니다.

세부 항목

‘취득가액’이 크면 양도소득세가 줄어드는 효과가 있습니다. 그래서 매입가액뿐만 아니라 취득세, 법무사 수수료, 중개 수수료, 시설 비용 등을 모두 반영하는 것이 유리합니다.

 

취득가액과 경비는 실제로 지출한 금액을 반영해야 합니다. 나중에 양도소득세를 신고할 때, 양도소득세 신고서와 지출 증빙을 함께 내야 합니다. 

④ 기타사항 입력

미등기, 상속, 비사업용토지, 1세대 1주택 비과세 대상인지 여부를 선택하고, [세액계산하기] 버튼을 누르면 양도소득세 계산 결과가 나옵니다.

기타사항 입력

기타사항은 양도소득세율과 비과세 등을 결정하는 조건입니다. 이름은 ‘기타사항’이지만, 양도소득세에 큰 영향을 미치기 때문에 중요한 항목입니다.

 

예를 들어, 취득 등기를 하지 않고 양도하는 ‘미등기 양도‘인 경우에는 세율이 70%로 높아지고, 비사업용 토지를 양도한 경우에는 기본세율에 10%p가 추가되는 등 불이익이 있습니다.

 

또한 1세대 1주택 비과세에 해당하는지를 ‘예’ 또는 ‘아니오’로 선택할 수 있습니다.

⑤ 자동계산 결과 확인

마지막으로 양도소득세 자동계산 결과를 확인할 수 있습니다. 아래 화면은 예시로 입력한 금액에 대한 양도소득세 계산 결과입니다.

자동계산 결과 확인

위의 계산 내역 중에서 ⑭ 자진납부할 세액이 실제로 납부할 세금을 나타내는 항목입니다. 자진납부할 세액이란 ⑬ 산출세액에서 ‘세액공제’와 ‘감면세액’을 뺀 금액을 말합니다. 입력한 대로 계산하면, 세율이 60%가 적용되어 세액이 5천만원 넘게 나옵니다.

 

보유한 기간이 2년 미만인 주택이고, 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않아 세금이 많이 나왔습니다.

 

지금까지 양도소득세 자동계산 방법을 알아보았습니다. 이 프로그램에 입력한 값은 국세청에 제출되지 않으니, 여러 번 연습해 보셔도 좋습니다.

양도소득세 납부방법 

부동산매매에 의해 부동산 소유권을 이전시 반드시 부동산의 매매사실을 납세지인 관할 세무서장에서 신고해야 합니다. 부동산 매매계약서 사본을 제출해야되며, 만약 중개 수수료와 법무사 수수료를 지급하였을 경우 신고서 작성에 대한 비용 및 지급액에 대한 증빙 또한 함께 제출합니다.  

•     납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 ~ 2개월 이내. 
•     미신고시 : 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03% 납부 불성실 가산세가 부과. 

양도소득세 납부방법

 납세의무자가 납부세액 안내서를 받으면 홈택스를 통해 전자납부의 방법으로 양도소득세를 납부할 수 있으며, 납부서를 작성하여 은행에 직접납부(카드결제)도 진행할 수 있습니다. 

양도소득세율

양도소득세율

•     조정대상지역의 경우 1세대 2주택일 시 세율에 20%를 가산. 
•     조정대상지역의 경우 1세대 3주택 이상일 경우 위 세율에 30% 가산.  

전업 부동산 투자자일 경우엔 사업 소득이 되어 위의 계산법의 적용되지 않으나, 부동산을 매도할 경우 반드시 양도세 신고를 해야 하며, 5월 종합소득 신고때 납부할 세금이 최종 확정되더라도 양도세 신고할 시 납부한 양도세가 포함되어 계산됩니다.

 

주식 투자의 경우에도 해외주식 투자와 소득세법 시행령에서 정하는 상장법인 대주주에 해당할시 양도소득세를 부과합니다. 

 

2023년부터 가상자산인 암호화폐에 대해서도 양도소득과세가 시행되며 연수익 250만원까지 기본공제, 250만원 초과시 수익부터 분류과세 양도소득세 20%가 부과될 전망입니다. 

양도소득세 비과세 핵심 세대구분에 주의해야 

양도소득세 비과세 기준 핵심은 세대구분
세법에서 1세대=혼인 신고한 배우자 있을 경우
사실혼은 개별 세대로
30세 이상의 경우 독립세대 인정

부동산 양도소득세에서 가장 중요한 개념은 단연 비과세입니다. 양도가액 12억 원까지는 세금을 부과하지 않으니 비과세를 적용받는지 여부에 따라 세금은 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제까지 적용받는다면 많게는 수억 원의 세금이 차이날 수 있습니다.

비과세를 적용받으려면 1세대에서 1주택을 보유해야 하는데, 많은 분들이 1세대의 개념을 헷갈려 합니다. 가장 흔히 착각하는 것이 1세대를 1개인으로 혼동하는 것입니다. 세금은 인별로 부과하고 납부하니 1인이 1주택을 보유하면 비과세가 적용되는 것으로 생각합니다. 하지만 그렇지 않습니다. 세법에서 세대의 개념은 생각보다 복잡하고 미묘합니다.

소득세법에서 정의하는 1세대는 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위’입니다. 위 정의에 따르면 1세대에는 반드시 배우자가 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

 

즉, 법정 혼인신고를 한 배우자가 있어야 1세대를 구성할 수 있습니다.

그렇다면 혼인신고를 하지 않은 부부가 사실혼 상태에 있다면 1세대 구성이 가능한지 궁금할 수 있습니다. 요즘에는 결혼 후에도 청약 등을 이유로 바로 혼인신고를 하지 않는 부부가 많습니다. 우리는 일반적으로 결혼이라는 의식을 통해 하나가 된 것으로 생각할 수 있지만, 소득세법에서는 사실혼은 법률혼이 없으므로 배우자에 해당하지 않은 것으로 보고 있습니다. 즉, 사실혼 배우자와 거주자는 별도세대로 판단합니다.

이와 달리 가장이혼의 경우에는 동일세대로 봅니다. 다시 말해 법률상 이혼을 하였으나 실제로는 생계를 같이하는 등 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 동일세대로 보아 비과세를 판단해야 합니다. 이는 과거 대법원 판례에서 다주택자가 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 가장이혼을 한 경우에도 별도세대로 보아야 한다고 판시하였기 때문입니다. 소득세법에는 이를 막고자 명시적으로 가장이혼은 동일세대로 판단하도록 명문화하였습니다.

이미 오래전에 혼인관계가 사실상 파탄 났지만, 법률혼을 유지하고 있는 경우에는 어떨까요? 가장이혼의 사례를 생각하면 실제 사실관계에 따라 별도세대로 보는 것이 타당해 보입니다. 하지만 이런 상식과 달리 세법에서는 법률혼을 유지하고 있기 때문에 동일세대로 판단합니다. 예를 들어, 오랜 기간 별거하여 연락도 안 되는 배우자가 1주택을 보유하고 있다면 본인이 보유한 1주택을 양도할 때 1세대 2주택자가 되어 비과세를 적용받을 수 없습니다.

배우자가 없어도 법에서 정하고 있는 일정한 사유에 해당하면 1세대로 봅니다. 먼저 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 배우자가 없어도 독립세대를 인정받을 수 있습니다. 그리고 이미 법률혼을 했지만, 배우자가 과거에 사망했거나 현재 이혼했다면 1세대로 인정받을 수 있습니다. 마지막으로 일정한 소득이 발생하면서 소유하고 있는 주택, 토지를 유지 관리할 수 있고, 독립된 생계를 유지한다면 1세대로 판단합니다.

그렇다고 30세 이상이 되면 자동으로 독립세대가 되는 것은 아닙니다. 만약 30세 이상이지만 아직 취업하지 못해 뚜렷한 소득이 없고 부모의 집에서 부모와 생계를 함께 한다면 직계존속의 세대에 속하게 됩니다. 즉, 경제적으로 부모와 독립하여 별도의 생활자금으로 생활해야 별도세대로 볼 수 있습니다. 나이뿐만 아니라 금전적 독립이 중요한 것입니다.

세대 구분과 관련하여 최근에 개정된 사항으로 주의해야 할 것이 있습니다. 배우자가 없고 30세 미만이면서 독립세대를 구성하려면 거주자의 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상이면서 동시에 소유하고 있는 주택, 토지를 유지관리할 수 있어야 합니다. 그리고 그 거주자가 경제적으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다. 이때 거주자의 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 이상인지를 결정할 때 기간기준이 없어서 판단이 애매한 부분이 있었습니다. 이번 개정에서는 12개월간 경상적, 반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상일 것으로 개정하였습니다. 따라서 자녀의 세대 분리 계획을 세우고 있다면 자녀의 세대 분리 직전 1년간의 소득이 기준 중위소득 1년 치의 40%가 넘는지 확인해야 합니다. 

부동산의 양도는 그 양도가액이 매우 크고 이에 따라 양도소득세도 매우 부담스러울 수밖에 없습니다. 전문적으로 부동산 투자를 하는 사람이 아니라면 부동산 양도는 평생 몇 차례 하지 않기 때문에 양도소득세 비과세 혜택은 더욱 중요합니다. 이렇게 중요한 비과세의 출발점은 1세대의 개념의 이해로부터 시작합니다. 세대의 내용을 제대로 파악하여 억울하게 세금을 납부하는 일이 없도록 해야겠습니다.

 

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