DSR 계산법 및 계산기 정보, 대출 규제

최근에 DSR 계산법을 문의하시는 분이 많은데요. 개인별 DSR을 계산해서 대출이 가능한 금액을 확인하기 위한 목적입니다. 정확한 한도는 심사를 통해 확인할 수 있겠지만, 사전에 어느 정도는 알아야 자금 계획을 세울 수 있기 때문입니다.

 

그래서 오늘은 급전이 필요한 분을 위해 DSR 계산기에 대한 정보를 준비했습니다.

DSR

DSR이란 Dept Service Ratio의 약자로 ‘총부채 원리금 상환 비율’을 의미합니다. 차주가 대출을 상환할 수 있는 소득이 있는지를 판단하는 기준이 되는데요. DSR이 높을수록 대출 규제를 적용받을 가능성이 높아집니다.

DSR 계산법

DSR 계산법은 ‘금융회사 대출의 연간 원리금 상환액’을 ‘연소득’으로 나눈 값에 100을 곱하는 식입니다. 마지막에 100을 곱하는 이유는 % 단위로 나타내기 위한 목적입니다.

 

• DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득

위 식에 따라 계산된 값은 1년 동안 들어오는 소득과 비교해서 금융회사에 상환해야 하는 원금과 이자 금액이 과도한지 판단하는 기준이 됩니다.

 

DSR 값이 높은 분은 소득 중에서 원리금이 차지하는 비중이 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다.

DSR 계산에서 제외되는 대출

DSR 계산식의 분모에 있는 ‘금융회사 대출에 대한 연간 원리금 상환액’에서 제외되는 대출이 있습니다.

 

정책자금이나 다양한 사정으로 불가피하게 부담하는 채무가 이에 해당하는데요. 몇 가지 예를 들어 보겠습니다.

 

• 서민금융상품(햇살론, 사잇돌대출, 바꿔드림론, 새희망홀씨, 징검다리론 등)
• 소액(300만원 이하) 신용대출
• 전세자금대출
• 주택연금(역모기지론)
• 정부·공공기관·지자체 등의 정책자금(협약 보증)
• 정부 지원 긴급 대출(재해 등)
• 분양받은 주택에 대한 중도금 대출
• 재건축·재개발에 따른 이주비 및 추가 분담금(중도금) 대출

DSR 계산기

온라인으로 DSR 계산기 프로그램을 이용할 수 있는 곳이 많은데요. 그중에서 핀다 DSR 계산기를 소개해 드리겠습니다.

핀다 DSR 계산기

핀다(finda)는 유리한 대출 조건을 찾을 수 있는 대출 비교 플랫폼입니다. 핀다는 아래와 같이 DSR 계산기 프로그램을 무료로 제공하고 있습니다.

핀다 홈페이지 초기 화면

[계산기] 메뉴 안에 있는 ‘DSR 계산기’를 클릭하면 아래와 같이 DSR 계산을 바로 시작할 수 있습니다.

핀다 DSR 계산기

핀다 DSR 계산기에서 ① ‘연 소득’을 입력하고, ② ‘대출계좌’를 선택하면 여러분의 DSR을 계산할 수 있습니다. 만약 핀다 앱이 설치되어 있다면, 핀다 앱에서 더욱 편하게 계산할 수 있습니다.

 

요즘은 온라인상에서 누구나 손쉽게 이용할 수 있는 DSR 계산기 프로그램들이 다양하게 제공되고 있는데, 그중에서도 **핀다(Finda)**는 단순히 DSR 계산뿐 아니라, 사용자의 대출 정보와 소득을 바탕으로 가장 유리한 조건의 대출 상품을 비교하고 추천해주는 종합 대출 비교 플랫폼으로, 금융소비자들이 자신에게 꼭 맞는 대출을 선택할 수 있도록 돕는 유용한 서비스를 제공하고 있으니, 대출을 고려 중이시라면 핀다(Finda)에서 꼭 한 번 DSR을 계산해 보시고, 실제 가능한 대출 금액과 자신에게 유리한 조건의 금융상품이 무엇인지 확인해보시기를 강력히 추천드립니다.

 

DSR 대출 규제

금융회사 단위로 DSR 평균치와 함께 DSR이 높은 고객의 대출이 정해진 비율을 넘지 않도록 관리하고 있습니다.

 

1금융권인 은행에서는 평균 DSR을 낮은 수준에서 관리하고 있고, 다음은 카드사와 보험사 순서로 DSR 규제 수준이 높습니다.

또한 저축은행, 캐피탈사, 상호금융은 상대적으로 규제의 정도가 낮은 편입니다.

 

신용도가 낮은 고객의 비중이 높기 때문에 당장은 정부의 규제 수준을 따라가기가 어려운 것이 현실인데요. 다만, 시간이 지남에 따라 규제 강도가 다소 높아질 가능성이 있습니다.

 

한편, 대출자 개인별로 DSR을 통한 대출 한도 규제가 이루어지는 경우도 있습니다.투기지역과 투기과열지구에 소재한 9억 초과 주택에 대해서 주택담보대출을 실행할 때 적용되는데요.

 

이러한 규제는 부동산 및 금융 시장의 상황과 정부 방침에 따라 변동될 수 있다는 점을 알아 두시면 좋겠습니다.

1. 지금은 40%가 기준

총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있어요. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 이야기예요. 예를 들어볼게요. 연 소득이 5,000만원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다면 매년 내는 원금+이자가 2,000만원을 넘으면 대출이 제한돼요. 30년 만기(연 4% 금리로 가정)로 주택담보대출을 이용할 경우, 최대 빌릴 수 있는 돈은 3억 4,800만원이라는 계산이 나와요. 만약 신용대출이 있다면 대출한도는 더 줄어들 수 있고요.

2. 원리금 계산

대출을 갚을 때, 상환 방식도 선택할 수 있는데요. 크게 3가지 종류가 있어요.

 

원리금 균등 상환: 대출 원금과 이자를 합쳐서 매월 균등하게 갚아나가는 방식이에요. 대출 기간 내에 대출 금액을 변동 없이 유지할 수 있기에, 자금 계획 세우기에 용이할 수 있습니다.

원금 균등 상환: 대출 원금은 매월 균등하게 갚고, 이자는 매월 갚은 돈을 제외한 잔액에 대해서만 지급하는 방식이에요. 대출 초기에는 상환 금액이 클 수 있지만, 시간이 지날수록 점차 줄어들게 됩니다.

만기 일시 상환: 대출 기간 내 이자만 갚다가 만기일에 원리금을 한번에 상환하는 방식이에요. 매월 상환해야 하는 금액은 적지만, 다른 상환 방식에 비해 이자가 높은 편입니다.

3. 대출 한도 높이는 방법

일반적으로 계산 결과로 나온 DSR 숫자가 낮을수록 돈을 더 빌릴 수 있고, 높을수록 빌릴 수 있는 돈이 적은데요. 빌릴 수 있는 돈을 늘리려면 연 소득이 높아지거나 매년 내야 하는 원리금(원금+이자) 부담을 줄이면 돼요. 만기를 늘리면 매년 내야 하는 원리금도 줄면서 일시적으로 한도를 높일 수 있어요.

 

제외되는 대출도 있어요. 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등 서민의 주거나 생계와 밀접한 대출은 DSR 적용에서 빠져요. 그렇기 때문에 내가 가진 대출금에서 위에 언급한 대출을 빼고도 여전히 1억원이 넘는지를 살펴봐야 해요.

모든 대출이 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 대상에 포함되는 것은 아니며, 전세자금대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등 서민의 주거 안정이나 생계와 밀접하게 관련된 정책성·실수요성 대출의 경우에는 예외적으로 DSR 규제 적용 대상에서 제외되기 때문에, 이러한 제도를 활용하면 DSR 비율에 부담 없이 필요한 자금을 조달할 수 있으며, 특히 **DSR 산정에 포함되지 않는 대표적인 상품인 ‘특례보금자리론’**은 상대적으로 낮은 금리와 장기 상환 조건을 제공하면서도 DSR 규제 없이 대출이 가능하므로, 내 집 마련이나 갈아타기를 고려하고 계신 분들이라면 반드시 특례보금자리론 혜택을 놓치지 말고 꼭 확인해보시기 바랍니다.

 

4. 청년이라면 연소득을 더 높게 쳐주기

상대적으로 연소득이 적은 청년이라면 DSR이 높게 나올 수밖에 없어요. 같은 금액의 빚이라도 5,000만원을 버는 사람과 1억원을 버는 사람이 감당해야 할 빚의 비중이 다르니까요.

청년들이 돈 빌리는 것이 어려워지지 않도록 ‘미래의 소득’을 미리 쳐서 계산해주고 있어요. 집을 사려는 목적으로 주택담보대출을 받을 때만 적용되고, 신용대출을 받을 때는 적용되지 않아요. 또 자기 명의의 집을 갖고 있지 않은 근로소득자여야 하고요.

 

만기 30년을 기준으로 했을 때, 만 20~24세 직장인은 현재 소득에서 51.6%를 더한 금액을 장래소득으로 인정받아요. 만 25~29세 직장인이라면 31.4%, 만 30~34세 직장인은 13.1%를 더해 계산하면 돼요. 35세 이상은 장래 소득이 적용되지 않아요.

5. 주택담보대출 받을 때 알아야 할 사항

내 집 마련을 위해 돈을 빌릴 때엔 DSR 외에도 대출 한도를 정하는 다른 방법들이 있어요.

 

LTV (Loan to Value): 집 값 대비 대출 받을 수 있는 비율이에요. LTV가 60%라면, 집 값 대비 60%까지만 대출받을 수 있다는 뜻이에요.

 

DTI(Debt to Income): 내 소득에서 매년 대출원리금(대출 원금+이자)을 갚는 비용의 상한선을 의미해요. DTI가 40%라면, 내 연봉 또는 사업 소득의 40%까지 원금과 이자를 낼 수 있다는 뜻이에요.

 

DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있어요. 지역과 주택 수, 가격에 따라 복잡하게 적용되는 LTV 규제가 2023년부터 50%로 통일됐어요. 무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사가는 1주택자 모두 적용돼요.

 

(비규제지역은 LTV 60%가 유지돼요.) 생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관 없이 9억 원 이하 주택에 대해 LTV 80%까지 적용돼요.

 

원래 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없었어요. 하지만 이제 LTV 30%까지 주택 구입 목적으로 대출을 받을 수 있어요.

 

DTI는 지역에 따라 다른데요. 투기지역, 투기과열지구는 40% 적용해요. (서울 강남, 송파, 서초, 용산) 조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용돼요. 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화돼요.

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